●対象不動産データ
所在地：愛知県名古屋市
地目：田
地積：1,371�u
用途地域：第一種低層住居専用地域
建ぺい率：30％ 容積率：50％

●土地の利用状況と形状
ご依頼があったのは、 旧来は田として使用していたと思われるが、現在は未耕作地となっている土地です。地盤面は道路面よりも約60cm程度低く、形状は北側道路に間口約28.2m、奥行約48mの概ね長方形です。（図１）

●地区の特性
対象不動産の存する地域は、鉄道駅から4km以上の距離があり、従来は市街化調整区域だったため、主として農地を中心とした土地利用となっています。平成19年に名古屋市の都市計画において市街化区域に編入されました。対象不動産の周辺地域は土地区画整理事業の進捗に伴い宅地化が促進されると思われますが、鉄道駅より距離があるため、その進行程度は遅くなるものと思われます。

●最有効使用
都市計画では第一種低層住居専用地域に指定されており、建物の高さが10mに制限されています。そのため、対象不動産の再有効使用としては、標準的な宅地に区画割りすることが妥当と思われます。

●標準的な敷地面積
標準的な敷地面積の判定にあたっては、公示地の規模・画地と土地の需給動向によって判断したところ、50〜60坪程度の概ね長方形が標準的であると判断しました。

一級建築士により名古屋市開発許可技術基準 に準拠して作成した標準的な宅地と しての開発想定図（図２）と、供給者側の経済的な合理性をも考慮し、当該開発 区域内に開設される道路の必要性を認め、「開発行為を行うとした場合、公共公 益的施設用地の負担が必要と認められる」と判断。

●対象不動産データ
所在地：愛知県名古屋市
地目：田
地積：1,002�u
用途地域：第一種住居地域
建ぺい率：60％
容積率：200％

●土地の利用状況と形状
ご依頼があったのは、現在は畑として使用されている地勢はほぼ平坦な土地でした。形状は西側道路に間口約18.8m、奥行約53mの長方形となっており、地盤面は道路面より30〜50cm程度低くなっている土地です。（図１）

●地区の特性
この地区は、都市計画上の市街化区域で、第一種住居地域に指定されており、一般住宅と農地、共同住宅などが混在しています。旧来は農地が多かったが、宅地化が進行し住宅地域として形成されつつあります。道路に囲まれた街区の状態が典型的な住宅地域の街区よりも広大であるため、宅地転用時には開発道路などが必要となるケースが見受けられています。

●最有効使用
敷地の形状が東西に細長いため、建築基準法に規定する日陰規制の影響が大きいと考えられ、指定容積率の消化が困難と推定されます。また、 対象不動産は敷地の規模が1000�u強であり、マンション敷地としては小さいです。 対象不動産の存する地域と同じ地域に存する公示地の使用用途が一般住宅敷地なことと、土地の需給動向から個人住宅敷地が妥当と判断しました。 上記の理由により、 対象不動産の最有効使用としては、標準的な宅地に区画割りすることが妥当と思われます。

●標準的な敷地面積
標準的な敷地面積の判定にあたっては、公示地の規模・画地と土地の需給動向によって判断したところ、40坪程度の概ね長方形が標準的であると判断しました。

●対象不動産データ
所在地：岐阜県羽島市
地目：宅地
地積：1,144�u
用途地域：準工業地域
建ぺい率：60％
容積率：200％

●土地の利用状況と形状
ご依頼があった土地は、 現在は駐車場として利用しており、地勢はほぼ平坦な土地です。形状は間口約22m、奥行約51.8mの長方形であり、隣接土地の利用状況は、ホテル、空き地等です。 （図１）

●地区の特性
この地区は、都市計画の準工業地域に指定されている範囲であり、地域内の土地利用は、未だ空き地・農地・駐車場などの低未利用地域が多い中、中小工場、倉庫、アパートが中心となっています。市場動向については、昨今の企業収益低下傾向の影響もあり、 中小工場、倉庫としての購入需要は大きく見込めません。また、分譲マンションの供給が少なく、戸建て思考が強い地域でもあります。

●最有効使用
対象不動産の存する地域と同じ準工業地域に存する二つの基準地の使用用途がそれぞれ事務所兼作業場、倉庫敷地であることから、中小工場などの敷地が妥当と判断しました。

●標準的な敷地面積
標準的な敷地面積の判定にあたっては、上記の基準地の規模・画地と土地の需給動向によって、500�u〜1,000�u前後の規模で、概ね長方形が標準的であると判断しました。